Продажба на апартамент, закупен с майчински капитал - не е най-лесната операция. Проблемът е свързан със спазването на имуществените и жилищни интереси на децата. Новото жилище трябва да е същото или по-добро от предишното. Освен това органите по настойничество трябва да одобрят сделката. Как да извършим процедурата правилно?

Как да продам апартамент, закупен с майчински капитал, и да купя друг имот?Всичко зависи от това дали имотът е правилно оформен.

При майчинския капитал имуществото се разпределя между всички членове на семейството без изключение. Апартаментът трябва да е съвместна собственост. И за регистрация се дават не повече от 6 месеца. Акциите се разпределят по споразумение между членовете на семейството.

Продажбата засяга пряко интересите на децата, включително правото на нормални условия на живот. На първо място, родителите трябва да зачитат правата на децата. Това се контролира от държавните органи и преди всичко от органите по настойничество. Ако правата на децата са нарушени и имотът не е регистриран правилно, може да има проблем с продажбата му.

Органите по настойничество обикновено лесно дават съгласие, ако се планира закупуване на жилищна сграда или апартамент с по-голяма площ. Това не само ще подобри условията на живот на децата, но и ще им позволи да получават по-голям дял. Освен това често говорим за придобиване на апартамент в нова сграда.

Законодателната рамка

Ако жилището е закупено за майчински капитал, за него важат същите правила, както при продажба на жилища, дялове в които са собственост на непълнолетни.

1. Всички операции се извършват от законни представители с разрешение на органите по настойничество. Родителите имат задължение да кандидатстват само лично. Попечителят не може да действа от името на родителите.
2. В рамките на 1 месец органите по настойничеството вземат решение. Това време е необходимо, за да се провери спазването на правата на непълнолетните.
3. На децата трябва да се осигури еквивалентно или по-добро жилище. Влошаването на качеството на условията на живот е неприемливо. Можете да продадете апартамент само ако едновременно с това закупите нов имот. Ако площта на апартамента е по-малка, на детето трябва да се разпредели по-голям дял.
4. Отдава се значение на разположението на жилищата. Така че, ако градски апартамент се промени в къща в селски район, може да възникне въпросът за целесъобразността на такава сделка. Ако решите да промените региона на пребиваване, трябва да дадете сериозни аргументи. Така че може да е добрата екология, от която детето се нуждае.
5. Ако настойничеството не одобри сделката, адвокатите на тази организация се обръщат към съда. При разглеждане на исковата молба ще се вземе предвид дали родителите са подобрили условията на живот на децата.

Мнозина планират да построят къща, използвайки майчински капитал. Но много хора се притесняват колко време ще отнеме да го продадат? Отношенията, свързани с използването на тези средства, се уреждат от Федерален закон № 256 от 29 декември 2006 г. Той не установява ограничения за продажба на такива жилища. Основното изискване е одобрението на настойничеството за сделката. Това изискване е включено в следните стандарти:

• Изкуство. 21 FZ "За настойничеството";
• Изкуство. 28 и 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Правата на децата ще бъдат зачитани, ако им бъдат осигурени съизмерими дялове в ново жилище. Но на практика това не е толкова лесно за изпълнение. Необходимо е не само да се намери купувач, който е съгласен на сделката, но и да се избере правилният вариант за придобиване на нов недвижим имот. След това сключват предварителен договор за покупко-продажба.

Как да продадем апартамент, закупен с майчински капитал, без да разпределяме дялове на деца? Първо трябва да отворите банкова сметка. Към него се превежда сума, равна на стойността на акцията. Тази процедура е възможна само по решение на органите по настойничество. Средствата се кредитират веднага след даване на разрешение.

Има и друг вариант, когато се разпределя дял в къща или апартамент на роднина. Пропорцията може да е по-малка, ако други жилища имат по-голяма площ. Делът се определя в зависимост от разликата в цената.

Разрешение

За да получат разрешение, родителите трябва лично да се свържат със специалист от настойничеството на рецепцията. На място трябва да попълните формуляр за кандидатстване и да подадете документи за разглеждане. Заявлението съдържа пълна информация за обектите на недвижимите имоти и разпределението на дяловете. Накрая и двамата родители подписват.

За всички членове на семейството трябва да бъдат представени следните документи:

• паспорти на родители и паспорти на деца, навършили 14 години;
• актове за раждане на малки деца;
• заявление от деца над 14 години;
• извлечение от други пълнолетни собственици;
• Брачен договор;
• в случай на развод се предоставя подходящо удостоверение;
• удостоверение от училище, детска градина или клиника.

Предоставят се не само оригинали, но и копия. Служителят по настойничеството ще провери документите за съответствие и ще направи копия. Освен това за покупко-продажба на недвижим имот са необходими документи:

1. кадастрален паспорт;
2. техническа документация;
3. извлечение от личната сметка за потвърждаване на липсата на дългове;
4. предварителен договор за продажба, нотариално заверен;
5. информация за цената на жилището;
6. извлечение от USRN;
7. декларация за гаранцията на сделката от собственика на придобития имот.

По закон органите по настойничество имат един месец да разгледат молбата. Но решението може да бъде издадено и по-рано, в зависимост от характеристиките на имота и състава на вашето семейство. Подписва се от началника на общината, полага се печат на организацията. Разрешението е валидно за 3 месеца, така че не отлагайте подписването на договора и подаването на документи за регистрация. След приключване на сделката родителите имат 1 месец да предоставят документи за попечителство при прехвърляне на собствеността.

За да се избегнат въпроси относно правилността на сделката с органите по настойничество, трябва да се спазва определена последователност от действия. Важно е да се намери заместващо жилище. То трябва да е равно или по-добро от предишното свойство. Ако роднините на родителите имат апартаменти и нямат нищо против, можете да разпределите дялове от тях.

В някои случаи е разрешено закупуването на апартамент с по-малка площ. Това става възможно, ако предишното жилище е в лошо състояние, а закупеното жилище е по-малко, но се намира в нова сграда. Тогава на децата в нови жилища трябва да се разпределят по-големи дялове от тези на собствениците над 18 години. В тази ситуация органите по настойничество признават размяната за еквивалентна.

Ако родителите планират да се преместят в друг регион или населено място, са необходими сериозни причини. Това може да е удостоверение от лечебно заведение, че детето има нужда от по-мек климат по здравословни причини. Може да бъде и удостоверение от работата на един от родителите за преместване в друг регион или населено място, което изисква промяна на местожителството за цялото семейство.

Предоставени са документи и изявление от собствениците на апартамента за настойничество. Съставя се акт за оглед на придобитото имущество от терен инспектор от настойничество. Ако всичко е наред, органите по настойничество ще издадат разрешение за продажба.

След това можете да подпишете договор за продажба на съществуващо и закупуване на ново жилище. Собствеността е регистрирана за ново жилище. Разпределя акции на непълнолетни. Ако родителите искат да прехвърлят пълната собственост върху жилището на децата си, това не е забранено.

Задължителни документи

При продажба на апартамент бъдещият собственик може да поиска документи за проверка на правната чистота на сделката. Пакетът от документи може да включва следното:

• извлечение от домашната книга с информация за регистрираните;
• потвърждение за липса на задължение за домофон, телефон и интернет;
• документ, потвърждаващ липсата на просрочени задължения за наем;
• справки от наркологични и психоневрологични диспансери.

За да регистрирате транзакция в Rosreestr, е необходимо следното:

1. паспорти на родители и деца над 14 години;
2. актове за раждане на деца:
3. удостоверения за собственост или извлечение от USRN;
4. разрешение за настойничество;
5. акт за прехвърляне.

След приключване на регистрацията на собствеността, извлечение от домашната книга за регистрация на непълнолетни и договор за продажба се предоставят на отдела по настойничество.

Съгласно чл. 36 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такова жилище не може да бъде продадено, ако няма разрешение от настойничество. Никой сериозен агент по недвижими имоти не би се заел с такава работа. Освен това Rosreestr може да спре регистрацията на сделката, докато не бъде получен пълният пакет от документи. Важно условие е разпределянето на акции на непълнолетни.

При това не се взема предвид възрастта на непълнолетния. Ако е непълнолетен, ще трябва да разпредели дял. Размерът му се определя по споразумение между членовете на семейството, в зависимост от размера и цената на апартамента или къщата.

Ако апартаментът се продава по време на развод, преди всичко се вземат предвид интересите на непълнолетните членове на семейството. Разпределят им се необходимия дял в нов недвижим имот или в друг съществуващ апартамент. Заложени са следните ограничения:

1. децата не са лишени от правото на собственост и техните дялове;
2. новият имот трябва да бъде не по-лош от съществуващия;
3. промяна на региона на пребиваване е разрешена само ако има основателни причини.

Ако всички тези условия са изпълнени, не би трябвало да има проблеми с продажбата на недвижими имоти. Ако условията се игнорират, транзакцията се анулира.

Най-трудните случаи възникват, когато се планира закупуване на ново жилище за сметка на ипотечни средства.. Има сериозен шанс за отказ и заявленията трябва да се подават до банките предварително. Отказът е възможен дори при максимална прозрачност и при спазване на всички права на детето на нормални условия на живот.

Съгласно действащото законодателство родителите се задължават да разпределят дялове от имуществото на децата си. Проблемът може да възникне с жилища, които все още не са въведени в експлоатация. Освен това, ако собственикът спре да плаща по кредита, банката има право да продаде имота. Но ако непълнолетните действат като собственици, банката няма да може да направи това.

Условия за продажба на недвижими имоти

Законодателството не установява ограничения относно времето на продажбата. Дори ако документите за собственост са получени наскоро, апартаментът вече може да бъде продаден. В същото време не е необходимо да се разпределят дялове за деца, тъй като това трябва да стане в рамките на шест месеца след регистриране на имота. Но при закупуване на нов имот, в който семейството ще живее, на децата трябва да се разпределят дялове. Съответните документи трябва да бъдат представени на органите по настойничество.

При продажба на недвижим имот, придобит за сметка на майчински капитал, всички страни по сделката поемат рискове. Така че продавачите носят административна и наказателна отговорност. И купувачът може да бъде изправен пред анулиране на сделката в случай на нарушаване на правата на децата. Ако това се случи, сделката се обявява за недействителна с решение на районния съд.

В този случай апартаментът се връща на предишния собственик и той се задължава да върне получените пари. В този случай апартаментът се връща независимо от това колко бързо се връщат платените средства. Дори и органите по настойничество да не реагират на нарушаването на правата на децата, детето може да оспори сделката. Тази възможност се появява на 18-годишна възраст.

Най-сигурният варианткогато се извършва едновременна продажба на старо жилище и придобиване на нов апартамент. Препоръчително е да поискате от продавача копия на съответните документи. Ако той откаже да ги предостави, по-добре е да помислите за друг вариант.

По този начин законодателството не забранява продажбата на апартаменти, закупени за сметка на майчинския капитал. Но е важно да се спазват законните интереси на децата. Те трябва да разпределят подходящи дялове. Има и особености при кандидатстване в банка за ипотечен кредит.

Maternity Capital е специално разработена програма за подпомагане на семейства с две или повече деца. Повечето родители, които са получили сертификат за майчинство, решават да го похарчат за подобряване на жилищните условия, тоест за закупуване на апартамент. Но възможно ли е да се отчужди такова жилищно пространство в случай на нужда?

възможно ли е

Необходимостта от продажба на жилища, закупени с майчински капитал, може да възникне в случай на преместване в друг град за постоянно пребиваване, желание за закупуване на по-голям апартамент и др.

Теоретично е възможно да се продаде такъв апартамент, но на практика не много семейства прибягват до такава мярка.

Най-лесният начин да продадете апартамент, закупен със сертификат, е, когато всеки от членовете на семейството е навършил 18 години. При тази опция се изисква само писменото съгласие на всеки от собствениците на жилище.

Ако децата са под 18 години, ще бъде много по-трудно да продадете апартамент. За извършване на такава сделка е необходимо съгласието на органите по настойничество и настойничество. В същото време продажбата на апартамента ще се осъществи с някои ограничения.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБЗАВЕДЕНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и Е СВОБОДЕН!

Законодателството не установява сроковете, през които недвижимите имоти могат да бъдат отчуждавани, но все още има някои ограничения:

• разрешението за препродажба на апартамент или друго жилищно пространство от органите по настойничеството е валидно за не повече от 3 месеца от датата на получаване;
• документите за покупко-продажба трябва да бъдат представени на съвета на настоятелите не по-късно от един месец след подписването на документите;
• ако притежавате апартамент за по-малко от 3 години, ще трябва да платите данък върху апартамента, което може да бъде избегнато чрез извършване на сделка в един клон на данъчния орган.

Задължителни документи

След получаване на съгласие за продажба от членове на семейството и, ако е необходимо, разрешение от органите по настойничество, е необходимо да се подготви определен пакет от документи:

• съгласие на органите по настойничество за препродажба на апартамента;
• паспорти на Руската федерация на купувача и продавача;
• доказателство за собственост на продавания апартамент (извлечение от регистъра).

• Технически паспорт на ОТИ и кадастрален паспорт;
• справка за плащане на комунални услуги;
• извлечение за съществуващ дълг по сметки за комунални услуги или удостоверение за липсата му.

Как да продадем апартамент, закупен с майчински капитал

Има няколко начина за продажба на недвижими имоти, закупени с помощта на майчински капитал:

1. Продажба с едновременна покупка на нов апартамент.
2. Обмяна на недвижими имоти.
3. Завършете сделка за покупко-продажба на къща в строеж.
4. Продайте жилище, без да купувате недвижим имот с прехвърляне на средства, получени по сметките на децата.

Няма други възможности за продажба, например продажба с теглене на средства за ежедневни нужди. Транзакциите, които игнорират това правило, ще бъдат обявени за невалидни.

В случай, че последващото придобиване на жилищна площ след продажбата не е планирано, тогава детските дялове могат да бъдат разпределени в други къщи. Например в къщата на баба и дядо, която стана собственост на един от родителите. В същото време е възможно и такива дялове в крайна сметка да бъдат по-малко от първоначалните дялове.

В ипотека

Понякога се налага да продадете апартамент, закупен на кредит чрез ипотека. Пълното плащане обаче все още не е извършено. В този случай, за да завършите сделката, ще трябва да получите съгласието на банката, която е издала кредита за жилище.

Без получаване на одобрение от кредитна институция, сделката може да бъде призната за незаконна.

Ако в семейството има непълнолетни деца, ще трябва да получите съгласието на Настоятелството, намиращо се по местоживеене на семейството. Това е необходимо, за да се потвърди фактът, че в този апартамент има законен дял на непълнолетно дете.

След получаване на всички разрешения можете да започнете да търсите купувач, който да се съгласи да закупи имота с тежести. В същото време трябва да се има предвид, че цената на такъв апартамент, според статистиката, е почти 10% по-ниска от пазарната стойност.

Ако има купувач, схемата за продажба може да бъде както следва:

• купувачът кредитира средствата в банката и погасява изцяло ипотечния кредит на продавача;
• купувачът подписва споразумение с банката, според което останалата част от плащанията отива при него, а всички ипотечни задължения се отстраняват от продавача;
• продавачът самостоятелно погасява ипотечния кредит, в резултат на което апартаментът е свален от тежести и може да бъде продаден.

Във всеки случай е възможна продажба на апартамент в ипотека.

Развод

В случай на развод майчинският капитал не може да бъде разделен. Когато бракът бъде прекратен, всички средства остават на разположение на притежателя на сертификата. Най-вече майката на детето.

При закупуване на жилищна площ и заплащане на част от нея с майчино удостоверение, апартаментът ще бъде разделен на определени дялове. Обикновено тези дялове са равни за съпруг, съпруга и най-малко две деца.

По време на развода съпругът може да иска само своя дял в апартамента и има право да го продаде. Обикновено продажбата се извършва на втория съпруг след изплащане на обезщетение.

В случай на желание за продажба на дял на трето лице е необходимо разрешение от Съвета на настоятелите. Според статистиката органите по настойничество действат в интерес на децата. Следователно ще бъде изключително проблематично да се направи такава сделка.

Въпреки това, когато апартаментът бъде продаден изцяло и последващо разделяне на имота, може да се получи разрешение. Разбира се, при закупуване на ново жилищно пространство, в което децата ще живеят с един от съпрузите.

Без разпределяне на дялове на деца

Невъзможно е да се продаде апартамент, закупен с удостоверение за майчинство, без последващо разпределяне на дела на дете в придобитото жилище. Подобни действия ще бъдат признати за нарушаване на правата на деца под пълнолетие.

Опитите за извършване на такава сделка ще доведат до проверки от страна на прокуратурата и органите по настойничество.

Следователно единствената законна възможност за сделката е продажбата на апартамента и разпределянето на дялове на децата в новопридобитите жилища.

Какви трудности могат да възникнат

Апартаментите, получени с участието на майчин сертификат по един или друг начин, могат да крият рискове за бъдещите собственици. Това се дължи на детски дялове при сключване на сделка. Всяко нарушение на процедурата може да доведе до разваляне на договора и признаване на сделката за недействителна.

Особено опасни са собствениците, които не са разпределили детски дялове в продавания и закупен предварително апартамент. Ако такъв факт бъде открит, транзакцията също ще бъде анулирана.

Ето защо, когато купувате имот от семейство с две или повече деца, трябва да уточните:

• дали част от цената на жилищната площ е платена с участието на майчински капитал;
• да разберете дали сделката се извършва в заобикаляне на действащия закон;
• в случай на сделка без използване на майчински капитал, рисковете за купувача ще бъдат по-малки.

Очевидно е, че купувачите се оказват в трудна ситуация при продажба на жилища, част от които са закупени с мат капитал. За тях съществува риск от анулиране на сделката дори след няколко години. Продавачът обаче има и рискове. Особено когато става въпрос за прокуратурата и органа за закрила на детето.

По този начин продажбата на апартамент или къща, закупени със средства от удостоверение за майчинство, е възможна при определени условия и изисквания.

Тоест, възможно е да продадете къща и да закупите друг апартамент, ако:

• да получите разрешение от органите по настойничество по местоживеене;
• подготвят всички необходими документи;
• сключи сделка в съответствие със закона.

Всъщност основният проблем на подобни сделки е задължението на собственика да предостави гаранции, че правата на собственост на децата няма да бъдат нарушени при препродажбата на жилище.

Днес мнозина се интересуват от въпроса - възможно ли е да се продаде апартамент, закупен със средства за майчинство? Отговорът е да, но има много нюанси, за които ще говорим в нашата статия.

Една от насоките, предвидени в действащия закон, е подобряването на условията на живот. Много често майчинският капитал се използва от гражданите за закупуване на апартамент или къща. В същото време Федералният закон за майчинския капитал защитава интересите на непълнолетните, параграф 4 на член 10 от този закон изисква регистрация на жилища, закупени със средства за майчинство, като собственост на всички членове на семейството - дяловете в общата собственост се учредяват по споразумение и може да бъде неравностойно. В случай, че е невъзможно първоначално да се учредят дялове при закупуване на жилище, собственикът на сертификата дава нотариално задължение да дари всички членове на семейството с имущество в рамките на шест месеца. Използването на жилище обаче е само епизод от живота на едно семейство и може да се случи, че с течение на времето се наложи да се продаде това жилище, например, за да се разшири жилищната площ или спешна нужда от преместване. Тук възникват редица трудности, които ще бъдат разгледани по-нататък в нашата статия.

Спецификата на продажбата на жилища под майчински капитал

Действащото руско законодателство не установява конкретни забрани за продажба на жилищни помещения, придобити от семейства с помощта на майчински капитал. Семейните и гражданските закони обаче, както и Законът за попечителството и попечителството, защитаващи правата на непълнолетните, изискват продажбата на имущество на децата само с разрешение на съответните органи. Както вече беше споменато по-горе, жилищните помещения, закупени с помощта на публични средства, са регистрирани в собственост на всички членове на семейството, което означава, че поне един собственик на помещението ще бъде дете, следователно ще бъде получено разрешение от органите по настойничество и настойничество. необходимо да продаде това жилище. Невъзможно е да откажете получаването на това съгласие, тъй като този документ е задължителен при регистриране на транзакция в Rosreestr. Разрешението за продажба на жилища от органите по настойничество и настойничество е решение на ръководителя на администрацията на населеното място, което се издава за определен период, посочен в самия документ, въз основа на конкретна житейска ситуация, но по правило то не трябва да надвишава 3 месеца. Въпреки това, писмото на Министерството на образованието на Руската федерация № 09-М от 20 февруари 1995 г. „За защита на жилищните права на непълнолетните“ съдържа заповед за предоставяне на договори за сделки с жилища, продадени в рамките на един месец от датата на издаване на разрешение за продажба, следователно, ако срокът за съгласие на органа е изтекъл и сделката не е завършена, ще се изисква ново разрешение за сключването й. Необходимостта от получаване на съгласие за продажба на жилище от органите по настойничество се прилага не само при регистриране на закупени апартаменти като собственост на деца, но и в случай на изграждане или реконструкция на помещения с помощта на майчински капитал.

Получаване на разрешение за продажба на жилище с малолетен собственик

За да получат разрешение за продажба на жилище, собственост на непълнолетно лице (или собственик на дял от това помещение), родителите трябва да се свържат с органите по настойничество и настойничество по местоживеене. Тук ще трябва да напишете изявление къде да съобщите за предложената продажба на къща или апартамент. Заедно с приемането на заявлението служителите на отдела по настойничество и настойничество трябва да проведат интервю с родители, както и с деца, чиято възраст е навършила четиринадесет години, в резултат на което се взема решение за съгласие с продажба на жилище или отказ за издаване на такова разрешение. В допълнение към заявлението за получаване на разрешение ще трябва да предоставите и следния пакет от документи:

• паспорт на родителите на деца;
• акт за раждане на всяко дете;
• удостоверение за брак или развод;
• съгласие за продажба на апартамент от дете, което вече е на 14 години;
• документи за жилище, което се продава;
• документи за жилище, което се закупува, включително предварителен договор за продажба на апартамент.

Най-новите документи са необходими, за да могат органите по настойничество и настойничество да се уверят, че жилищните интереси на детето ще бъдат спазени след продажбата на жилището и условията на живот няма да се влошат. Въпреки това, дори и да няма предварително споразумение, в изключителни случаи, съгласието за продажба може да бъде издадено от органите по настойничество, при условие че парите от продажбата на жилище ще бъдат преведени по специална сметка, а новото жилище ще бъде закупено в близкото бъдеще. По правило се дава един месец за закупуване на ново жилище, въпреки че този период не е посочен от законодателя.

Важно!Разрешение за продажба на жилищно помещение ще бъде издадено на заявителя в срок от 2 седмици от датата на подаване на всички необходими документи, но само ако органите по настойничество и по настойничество са убедени, че интересите на непълнолетния са спазени изцяло.

Издаване на съгласие за продажба на имот на непълнолетно лице може да бъде отказано при закупуване на нов апартамент на вноски, тъй като това влошава условията на живот на детето. Освен това може да се разпознае влошаване на жилищните условия, ако в апартамента, предложен за закупуване, са регистрирани повече хора, отколкото в предишното жилище, което е възможно, например, ако собственикът на продавания апартамент приеме извлечение след сделката. В такава ситуация издаването на разрешително може да бъде отказано. По този начин можем да заключим, че няма ограничения за продажба на жилища, закупени с помощта на действащото руско законодателство. Именно общите ограничения, установени от законодателя, а именно изискванията, насочени към защита на правата и законните интереси на непълнолетните, са свързани с разпореждането с имуществото на непълнолетно лице.

Семейството успешно се разпореди със средствата от майчинския капитал и придоби жилище за себе си - апартамент или къща - за държавен сертификат. Въпреки това, в живота понякога има различни ситуации, когато трябва спешно да продадете жилище, закупено с майчински капитал. Такива житейски обстоятелства включват например промяна на местожителството или замяна на жилище с по-подходящо. В тези случаи логично възниква въпросът, възможно ли е да се продаде къща или апартамент, закупен с майчински капитал?

Условия за легална продажба

Сделка за покупко-продажба на жилищни помещения, в които са инвестирани средства за майчинство, е законна, само ако е извършена с цел подобряване на условията на живот на семейството, на което е издадено удостоверение за майчински капитал. В зависимост от това дали средствата от майчинския капитал са изразходвани за изграждане или придобиване на имот, продаден на нов собственик, както и от възрастта на децата, зависят условията и начините за продажбата му.

Така че, ако до момента, в който се наложи продажбата на къщата, сред собствениците й няма непълнолетни (децата са навършили 18 години), за завършване на сделката е необходимо само да се получи писменото съгласие на всички собственици на акции .

Но ако участниците в споделена собственост не са навършили 18 години, тогава покупката на продажбата трябва да бъде одобрена от органа по настойничество и настойничество, в противен случай сделката ще се счита за незаконна.

Първоначално, когато на семейството е издадено удостоверение за майчински капитал, основното условие беше изискването за задължително регистриране на придобитата къща или апартамент в обща собственост на равни дялове за всички членове на семейството, включително, разбира се, всички негови непълнолетни членове. И тук органите по настойничество и настойничество, по силата на своите правомощия, следят отблизо спазването на това условие, като потискат всякакви опции, когато непълнолетните в резултат на каквито и да било действия могат да бъдат лишени от правата на жилище, закупено за майчински капитал.

Това е основната причина, поради която продажбата на жилища, закупени с майчински капитал, изисква разрешение от органа по настойничество и настойничество.

За да получите такова разрешение, е необходимо да представите пакет от документи, потвърждаващи, че правата и интересите на малолетните собственици ще бъдат спазени по време на продажбата на жилище.

Как ще бъдат нарушени тези права?

Правата на непълнолетните ще бъдат спазени, когато са изпълнени две условия в сделката за продажба:

1. 1) малолетните съсобственици на акции ще запазят правата си върху собственост в нови или други жилищни помещения (вече съществуващи или закупени, вместо да бъдат продадени).

   И за това трябва да им се разпределят равни дялове.

2. 2) жилищното помещение, което ще се придобие в замяна на отчужденото, трябва да е голямо или равностойно по площ.

   Ако закупеното жилище не е по-голямо от това, което са имали, тогава делът за децата трябва да се увеличи при регистриране на собственост върху тях. Това ще гарантира, че условията на живот и имуществените интереси на децата няма да се влошат.

Така къща или апартамент, закупени с участието на държавни средства от майчински капитал, могат да бъдат продадени, ако настойничеството и попечителството даде разрешение и ако семейството подобри или поддържа предишните си условия на живот (условия за запазване на правата на собственост и интересите на непълнолетни деца).

След колко време мога да продам къща, закупена или построена за майчински капитал?

Закон № 256-FZ от 29 декември 2006 г., който урежда отношенията, свързани с майчинския капитал, не съдържа забрани и ограничения за продажба на жилища, закупени или построени за майчински капитал. Основното е, че продажбата е одобрена от органа по настойничеството, тъй като такова условие се съдържа пряко в членове 28 и 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация и в член 21 от Закона за настойничеството.

Какво се случва, ако жилището, закупено за майчински капитал, е продадено без съгласието на органа по настойничество?

Такава сделка няма да бъде регистрирана от Rosreestr и семейството няма да може да регистрира собствеността върху новото жилище. Сделката ще бъде обявена за невалидна.

За колко време се издава разрешение за продажба на къща или апартамент от органа по настойничество?

Такъв срок не е установен в законодателството, но е разработена процедура, при която се издава разрешение за срок от 3 месеца. Има ведомствено писмо от Министерството на образованието (№ 09-М „За защита на жилищните права на непълнолетните“), в което се посочва, че в такива случаи договорите за покупко-продажба се предоставят в рамките на един месец от датата на получаване на одобрението от органите по настойничество за продажба на имота. Ако след този период сделката не е осъществена, е необходимо да се кандидатства отново в настойничеството за второ разрешение.

И има други важни моменти. Въпреки че жилище, което е закупено с помощта на сертификат, може да бъде продадено по всяко време след покупката, важно е да следвате следните указания.

Ако къщата или апартаментът е собственост на семейството за по-малко от 3 години (а за жилища, закупени от 01.01.16 - по-малко от 5 години), при отчуждаването им ще трябва да се плати данък върху доходите! Данъкът може да бъде отменен, членовете на семейството преди това не са използвали правото си на данъчно приспадане и ще извършват две сделки наведнъж в един данъчен период: за продажба на старо жилище и за придобиване на ново жилище.

Ако къщата е закупена с ипотека, която все още не е била изплатена към момента на продажбата й, тогава в допълнение към разрешаването на настойничество, е необходимо да се получи съгласието на банката за прехвърляне на задължения на нов купувач.

Възможно ли е да се изпълни задължението за разпределяне на дял след продажбата?

Ако капиталът за майчинство е изцяло или частично насочен за изплащане на ипотеката, семейството е длъжно да представи в отдела по настойничество и настойничество нотариално заверено задължение, че в рамките на шест месеца след премахването на тежестите от имота ще дадат дялове на всички деца в него. Законът не уточнява сроковете, през които не подлежи на отчуждаване жилище, придобито с майчински капитал.

Тоест продажбата на къща или апартамент може да се случи по всяко време, независимо дали всички членове на семейството са получили своите дялове или не. Действията на родителите няма да се разглеждат като измама от държавните органи, когато такава сделка е получила одобрението на органа по настойничество.

Настойничеството дава писмено разрешение за отчуждаване на къщата без разпределяне на дялове на деца, ако им е предоставено място в друга къща.

Друго жилище тук може да бъде жилище, закупено за замяна на отчужденото (апартамент или къща). Други жилища могат също да бъдат жилища, които вече са собственост на родители или други роднини.

Технология за продажба на къща, закупена с майчински капитал

И така, разбрахме, че действащото законодателство не съдържа забрани за отчуждаване на къщи, закупени или построени с участието на семеен капитал, дори ако те съдържат дялове на непълнолетни. Такава сделка ще бъде законна, ако на децата се предоставят равни дялове в други жилища.

При едновременна сделка (две различни сделки) за покупко-продажба на жилище между страните по договорите се подписва предварителен договор за покупко-продажба, в който незабавно се предписват дяловете, които се дължат на непълнолетни лица. Такова споразумение или задължение за предоставяне на част от жилищното помещение в собственост на непълнолетни членове на семейството трябва да бъде нотариално заверено и представено в органа по настойничеството заедно със заявление за разрешение за покупко-продажба.

Как да подадете молба до органа по настойничество за продажба на къща, апартамент?

За всяка сделка за продажба на апартамент, къща или друго жилищно помещение, в което е регистрирано непълнолетно дете, е необходимо да се получи разрешение и съгласие от органите по настойничество и настойничество. Без тези документи продажбата на жилище е невъзможна и ще бъде незаконна, договорът ще бъде анулиран. Законите на Руската федерация защитават интересите и правата на децата, така че абсолютно всички сделки с недвижими имоти подлежат на строг контрол и проверка. При продажба на къща или апартамент, в които дялове са на непълнолетни деца, задължително се закупува ново жилище, което не е по-малко по площ и не по-лошо по условия на живот от продаденото. За получаване на съгласие и разрешение на органа по настойничество се подава съответно заявление. Ако това не бъде направено при продажба на жилище, настойничеството се обръща към съда с иск да признае продажбата за незаконна и да привлече родителите към отговорност съгласно приложимото законодателство.

Подаване на документи

Преди да извърши сделка за продажба на жилище, собственикът е длъжен да подаде писмено заявление с уведомление за намерението си до органите по настойничество и настойничество, за да получи разрешение и съгласие. В този документ, в допълнение към известието за продажба, трябва да се посочи, че всички права, както и интересите на непълнолетно дете, ще бъдат зачитани. Заявлението се съставя собственоръчно в присъствието на настойник.

Заедно със заявлението и документите служителят по настойничеството е длъжен да разговаря с родители и деца (навършили 14 години) и да изготви протокол за резултатите от интервюто.

Следните документи трябва да бъдат приложени към заявлението с искане за разрешаване на продажбата на жилище: паспорти на родители или настойници, акт за брак или неговото прекратяване, акт за раждане на непълнолетни деца, документ за майчинство, документи за придобито жилище , където ще се предоставят акции на непълнолетни деца, документи за продажба на недвижими имоти (свидетелство за собственост; кадастрални и технически паспорти и планове; извлечение за цената на жилището), удостоверение за липса на задължения, извлечение от къща книга, паспорти на деца, навършили 14 години, писменото им съгласие за продажба на дела им, удостоверения за оценка на стойността на двата имота, предварителни договори за покупко-продажба.

Ако непълнолетните лица не са посочени в договора за закупуване на жилище като съсобственици, се изисква нотариално задължение за разпределяне на дяловете им в бъдеще.

В допълнение към интервюто, представители на органа по настойничеството посещават адреса на предвиденото местожителство на семейството, за да проучат качеството на закупеното жилище и да зачитат интересите на непълнолетните членове на семейството, включително за да се изключи предотвратяването на теглене майчински капитал чрез покупко-продажба на порутени жилища.

От името на непълнолетни деца, които са на възраст под четиринадесет години към момента на продажбата на апартамента, действат техните родители, осиновители или законни настойници. След навършване на четиринадесетгодишна възраст детето трябва да участва лично в сделката, но родителите трябва да дадат писмено съгласие за това.

Ако децата останат при родителите си след продажбата на апартамента, разрешението и съгласието на органите по настойничество и настойничество може да се получи само ако вместо продадения имот се закупи равностоен апартамент или къща.

За да бъде решението за задържане под стража положително с максимална вероятност, е важно да се спазват следните прости условия

1. покажете на инспектора на отдела за настойничество чистотата на предстоящата сделка, убедете го, че сте намерили подходящ вариант предварително и сключете предварителен договор както за продажба, така и за покупка на жилищни помещения;
2. и в двата договора трябва да се посочи една и съща дата на подписване на окончателния договор за покупко-продажба, т.е. И двете сделки трябва да се извършват едновременно.

След получаване на съгласието на органа по настойничество, сделката може да се извърши по всяко удобно време.

Понякога родителите се опитват да съкратят времето и да не пропуснат добра сделка при продажба и покупка на жилище и рискуват много. Те продават апартамент, без да чакат разрешение от настойничеството, купуват ново жилище, регистрират деца в него и едва след това подават доклад до органите по настойничество. Често органите по настойничеството не са съгласни с подобни действия и оспорват сделката в съда с тъжен резултат за продавача и купувача на недвижими имоти.

Възможно ли е да продам удостоверението за майчински капитал?

Интернет вече е пълен с обяви за покупко-продажба на майчински капитал. Всъщност държавата признава тези сделки за незаконни. Законът значително ограничава възможността за изразходване на майчински капитал. Притежателят на сертификата не получава тези пари нито в брой, нито в брой по разплащателна сметка или банкова карта, поради което е невъзможно да ги изтегли и похарчи или продаде.

Забранено е осребряването на сертификата, с други думи, получаването на истински банкноти за него по един или друг начин.

Известно е, че средствата за майчинство могат да се използват за три конкретни цели: за подобряване на жилищните условия (придобиване, изграждане на жилище, плащане на авансово плащане, погасяване на главница при получаване на заем, включително ипотека, за покупка или изграждане на жилища); за обучение на деца във всяка образователна институция на територията на Руската федерация, която има право да предоставя платени образователни услуги; за формиране на капиталовата част от трудовата пенсия на майката, която е притежател на удостоверението. И е важно да се припомни, че по правило е възможно да се разпореди с майчински капитал след три години от датата на раждане на детето. В новия федерален закон беше предвидено изключение относно плащането по договори за заем за покупка или строителство на жилища. До този момент майките с майчински капитал нямаха друг избор, освен да изчакат три години и чак след това да го изпратят за погасяване на задълженията по заеми.

Възможно ли е да се продаде къща, построена на майчински капитал?

Децата в семейство, което е платило закупувано и строящо се жилище с майчински капитал, получават собственост върху част от жилището. Това важи и за закупуването му за сметка на удостоверението (включително ипотечен кредит) и за неговото изграждане или реконструкция.

Във всеки случай сделката за продажба на къща, в която преди това е бил привлечен майчински капитал, изисква задължителното съгласие на органа по настойничество. Само в един случай не е необходимо тяхното одобрение, това е, когато реконструирана или построена къща за майчински капитал започна да се продава, след като децата, на които е издадено удостоверение за майчински капитал, станаха пълнолетни, тоест навършиха 18 години. В други случаи продажбата е възможна само за последващо закупуване на по-удобно и просторно жилище - или поне еквивалентно на жилището, което се продава. Изключение правят случаите, когато родителите са принудени да заменят за друго жилище на по-малка площ, за да насочат средства за компенсиране на разликата за лечението на тежко болно дете.

При продажба на вторичния пазар на къщи, построени с участието на семеен капитал, част от които са собственост на непълнолетни, се прилагат същите правила, описани по-рано, както при отчуждаването на всеки друг имот, чиито съсобственици са деца.

От всичко казано по-горе могат да се направят следните изводи:

1. Жилищна сграда, придобита, реконструирана или построена със средствата на майчино удостоверение, може да бъде продадена по всяко време.
2. При продажбата му трябва да се спазват установените от закона изисквания, насочени към спазване на правата и интересите на непълнолетните членове на семейството.

При закупуване на апартамент, използвайки сертификат, той трябва да бъде регистриран в обща собственост на родителите и всички деца. Федералният закон дава срок от 6 месеца за тези действия. Размерът на акциите се определя с писмено споразумение, което трябва да предвижда и възможност за тяхното преразпределение.

По този начин процесът на продажба на жилищни имоти, придобити с този вид държавна подкрепа, е еквивалентен на продажба на жилища, сред собствениците на които има непълнолетни деца.

1. Всички сделки с апартамент, чийто собственик не е навършил 18 години, се извършват от законни представители (родители), само с разрешение на отдела по настойничество. Заявлението се подава лично. Законодателството забранява това да се поверява на доверено лице.
2. На властите се дава не повече от 15 дни, за да вземат решение (да одобрят продажбата или да откажат).Това време ще бъде изразходвано за проверка на спазването на правата на малолетния собственик на жилището. Състои се в оглед на придобитото имущество, в резултат на което инспекторът съставя акт.
3. На детето трябва да се осигури равностойно или по-добро имущество срещу отчуждените помещения.Влошаването на качеството на условията на живот е неприемливо. Тоест продажбата на апартамент е възможна само в случай на едновременна покупка на жилище. И непълнолетният има право на същия или по-голям дял в него. Ако площта на придобитите помещения е по-малка, тогава частта, принадлежаща на детето, трябва да се увеличи.
4. Органите по настойничество обръщат специално внимание на местоположението на закупения апартамент.Например, замяната на градско жилище за селско жилище може да породи въпроси относно уместността. За да промените региона на пребиваване, ще трябва да представите сертификати за медицински показания или да дадете други впечатляващи аргументи.
5. Доказателство за подобряване на условията на живот на непълнолетно лице може да бъде прехвърлянето към него(дори преди продажбата на съществуващо жилище) права върху недвижими имоти, средства или земя.
6. В случай на сделка без одобрението на органите по настойничество, те са длъжни да се обърнат към съда.При разглеждане на иск на първо място ще се вземе предвид: колко са се влошили условията на живот на детето и неговите имуществени интереси.

Как да продадем апартамент, закупен с майчински капитал

За успешното отчуждаване на жилищни имоти, придобити с помощта на държавна подкрепа, е достатъчно стриктно да се спазва действащото законодателство. Спазвайте всички права на малолетните собственици на този имот. Осигурете им равни или по-добри условия за живот.

Инструкция.

1. На първо място, трябва да намерите заместващ корпус.То трябва да е равно или по-добро от отчуждавания имот. Разрешено е закупуване на апартамент с по-малка площ. Например при преместване от стара къща, която е в аварийно състояние, в нова сграда. В този случай броят на квадратните метри, притежавани от всяко от децата, не трябва да намалява. Изпълнението на това условие се постига чрез намаляване на дяловете на собствениците на жилища над 18-годишна възраст.
2. Ако се преместите в друго населено място или регион, ще ви трябват документи, обосноваващи необходимостта от подобни действия. Това може да са медицински свидетелства. Или, например, потвърждение от организацията, в която работи един от родителите, за преместване на работа в друг град.
3. Подайте заявления от собствениците на апартамента и други необходими документи в отдела по настойничество по мястото на регистрация на малолетните собственици. Включително акт за проверка на придобитите жилищни помещения от терен инспектор на отдела по настойничество. И накрая, вземете разрешение за продажба на жилища, закупени със семеен капитал.
4. Направете сделка за отчуждаване на съществуващ жилищен имот.И в същото време да придобие апартамент, одобрен от настойничеството. Да издават преотредените им по закон акции в собственост на малолетни деца. Не е забранено да се прехвърля на дете правото на собственост в неговата цялост.

Задължителни документи

За да получите съответното разрешение, ще трябва да предоставите на органите по настойничество:

1. Информация за състава на лицата, регистрирани в апартамента.
2. Заявление от родители и деца над 14 годинис искане за разрешение от органите по настойничество за извършване на сделка за покупко-продажба.
3. Писмено споразумениеза сделка от малолетен собственик над 10г.
4. актове за ражданеи паспорти на собствениците на продавания имот.
5. Оригинали и копия на следните документиапартаменти за продажба и покупка:
   • Извлечения от финансови и лични сметки.
   • Сертификати, потвърждаващи липсата на задължения за комунални услуги.
   • Договори за продажба и приемо-предавателни актове.
   • Разписки за превод на средства, при извършване на транзакция.
   • Етажен план.
   • Обяснение.
   • Сертификат за цена от ОТИ.
   • Споразумение с организацията на собственика, в случай на закупуване на жилищни имоти на първичния пазар.

За да извършите сделка за продажба на апартамент, трябва да представите:

• Разрешение от органите по настойничество.
• Доказателство за собственост.
• Паспорти и актове за раждане на собствениците.
• Договор за покупко-продажба, акт за приемане, разписки за превод на пари (за придобиване на недвижим имот, който се отчуждава).
• Декларация за липса на тежести (издадена от Rosreestr).
• Информация за регистрираните в апартамента лица.
• Етажен план, експликация и евентуално кадастрален паспорт.
• Потвърждение за липса на просрочие за наем.

След приключване на процеса на закупуване на нов апартамент, на отдела за настойничество се предоставя:

• Договор за продажба.
• Удостоверение за регистрация на непълнолетни деца по новото местоживеене.

Продажба на ипотекиран апартамент

Често има ситуации, когато се продава жилищен имот, закупен с ипотека с участието на средства за майчинство. В този случай родителите дават нотариално задължение да разпределят дялове от недвижими имоти на децата си след отстраняване на наложената от банката тежест. Тоест, при продажба на това жилищно пространство ще се изисква разрешение не само от органите по настойничество, но и от кредитната институция.

Можете да го направите по два начина:

1. Дългът към банката се изплаща от купувача на апартамента. След това тежестта се отстранява и сделката за покупко-продажба е завършена.
2. Със съгласието на заемодателя ипотеката се издава на купувача на жилището.

Във всеки случай трябва да получите съгласието на органите по настойничество за разпределяне на дялове на деца в нов апартамент. И ако придобиването му е свързано с привличането на банкови средства, тогава това ще стане възможно само след пълното уреждане на дълговете.

Нюанси

Органите по настойничество могат да разрешат промяна в жилищните условия на непълнолетен собственик към по-лошо в следните случаи:

• Детето се нуждае от скъпо лечение.
• Трябва да промените местожителството си по здравословни причини.
• Нуждаете се от платено обучение, например в друг регион.

Съществуват редица условия, когато не се налага придобиване на нов апартамент за замяна на отчуждения.

• Семейно преместване в друг регион на Руската федерация.
• Преселване в друга държава за постоянно пребиваване.
• Покупка на жилище в строяща се къща.

Най-вероятно органите по настойничество ще разрешат продажбата само ако строителството е на последния етап. Освен това детето, преди да се премести в ново жилищно помещение, трябва да бъде регистрирано в друг апартамент. Например баба и дядо.

Основното е, че всички дейности се извършват в полза на непълнолетен гражданин.

Неспазването на правата на детето при продажба на апартамент в бъдеще може да се превърне в големи проблеми:

• Привличане на родителите към административна отговорност.
• След навършване на пълнолетие децата, незаконно лишени от своя дял от недвижим имот, имат право да оспорят този факт в съда в тригодишен срок. Сделката ще бъде обявена за невалидна. Апартаментът е върнат на собствениците, а те от своя страна ще трябва да върнат парите на купувача.
• Гражданите, които са закупили това жилище, ще пострадат най-много, тъй като поради инфлацията най-вероятно няма да е възможно да се закупи нов с еднаква стойност за върнатата сума. Освен това продавачът има право да изплаща дълга на вноски.

По този начин, за да се подобрят условията на живот и да не се нарушават правата на детето, при продажба на апартамент, закупен със семеен капитал, е необходимо стриктно да се спазва законодателството на Руската федерация:

• Намерете по-добро или равнокачествено жилище.
• Получете одобрението на отдела по настойничество.
• Издаване за непълнолетен дял в нов апартамент, не по-малко от това, което е било в продадения ж.к.
• Предоставете на властите необходимите документи след приключване на сделката в установения срок.